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DAY 8. 독일 주택 매매&구매_집을 팔(살)때 주의해야 할점 7가지투자 2023. 9. 13. 22:02
7 No-Gos beim Immobilienverkauf
이번내용은 독일에서 집을 팔때 하지 말아야 할 것들에 대해 immobilienscout24에 게재된 글이지만 역으로 집을 살때도 충분히 고려해야할 만한 것들이라 공유한다.
No-Go 1.
에너지 효율 인증서 없이 광고 게시하기
개인 판매자들은 부동산 광고에서 에너지 효율 인증서에 기재된 특정 정보를 제공해야 한다. 이 인증서는 문화재로 지정되지 않은 모든 건물에 필요한 것이다. 주의: 이 인증서는 10년 동안 유효하며 그 이후에 갱신해야 함. 건물을 방문자들에게 제시할 수 없다면 최대 15,000유로의 벌금을 부과받을 위험이 있음.√ 살 때 고려사항 : 에너지 효율이 C 이상 되는지 확인할것. 그 이하(에너지등급 E-G)라면 에너지 효율을 높이기 위해 곧 대대적인 공사(지붕, 벽, 지하실 단열공사 및 보일러 교체공사)가 필요해질수 있다.
No-Go 2.
하자와 골치 아픈 이웃 숨기기
부동산의 하자를 고의로 숨긴 경우, 해당 하자를 해결하려면 최대 10 년간 책임을 져야 할 수 있다. 최악의 경우 정보 제공 의무를 어긴 경우, 구매가 취소될 수도 있다. 숨겨진 손상으로는 누수되는 지붕이나 건축 허가 오류뿐만 아니라 골치 아픈 이웃을 숨길 때도 문제가 될 수 있다.√ 살 때 고려사항 : Eigentümerversamlung에서 최근 3년간의 Protokoll에서 다른집의 문제가 없었는지 확인할수 있다.
또한 건의의 주체를 확인할 수 있으면 누가 골치아픈 이웃인지 알아볼수 있을 것이다.
나의 경우엔 다행히 좋은 이웃들을 만날 수(운.. 이기도 하다..) 있었고, 관련 하자에 대해 가격을 네고했다. 그 결과 계약서에는 집에 관련한 모든 내용을 책임진다 라는 내용을 부동산 쪽에서 기록해서 협의없이 공증 때 나타났다. (공증날 상을 엎었어야 했다..) 팔 때 가격을 네고하고 같은 방법을 적용해도 좋을 것이다.
No-Go 3.
잘못된 가격으로 부동산 제안하기
시장 상황을 알아야 할 필요가 있다. 요구하는 매매가가 너무 낮으면 돈을 낭비하고 관심 있는 사람들의 너무 많이 연락하고, 가격이 너무 높으면 부동산이 팔리지 않을 것이다. 가격을 수정하는 것은 두 배의 노력과 시간이 든다. 시장 가치는 지역 부동산 가치 상승, 구매 연도의 가격, 그리고 은행 평가와 같은 요소들로 결정된다. 독립적인 감정평가로 인한 비용이 들 수 있지만 그만한 가치가 있다는 것.√ 살 때 고려사항 : Immobilien24에서 각 동네별 m2당 대략 판매가격을 보여주기도 하지만, 이주한 지 되지 않은채로 각 동네의 특성과 해당 집의 적정 매매가를 개인이 판단하기는 정말 어렵다. Besichtigungsterim 때 이거나 아니면 종종 그 동네를 차를 타고 가거나 걸어보는 것 만으로도 도움이 된다.
No-Go 4.
예약 수수료를 포기하지 마세요
계약서를 서명하기 전에 예약 수수료를 청구하지 않는다면, 구매자들이 거래를 취소할 가능성이 높아진다. 결국 그들은 아직 돈을 투자하지 않았기 때문이다. 일반적으로 수수료를 부과하면 빠른 판매 기회가 높아진다. 주의: 예약 수수료는 반드시 공증을 받을 것. 그렇지 않으면 실제로 법적 효력이 없을 수 있다.√ 살 때 고려사항 : 예약 수수료는 불법이라고 알고 있었는데, 요청하는 경우도 있는것 같다.
No-Go 5.
협상 덫에 걸리지 마세요
협상에서 실수는 비싼 값을 치를 수 있다. (너무 많은 가격을 잃을 수 있다.) 상대방이 가격을 낮추려고 할 것이라고 생각한다. 아마도 공증일 때까지 마지막 순간에까지. 도발받지 말고 과도하게 이야기 나누지 않는다. 협상 시간을 30분 이내로 설정한다. 조언: 원래 가격보다 10% 정도 더 계산해서 판매하라. 이렇게 하면 여전히 협상 여지가 남아 있기 때문이다.√ 살 때 고려사항 : 특히 부동산회사를 끼고 계약하는경우 이미 부동산회사에서 이부분을 고려해서 금액을 책정한다. 10프로 내에서 가격은 이유가 있다면 충분히 협상가능하므로 기회가 있다면 공증때라 할지라도 놓치지말자.
No-Go 6.
모든 책임을 공증에게 맡기지 마세요
부동산을 판매할 때 절대로 공증에게만 의존하면 안 된다. 공증은 단지 계약서의 형식적 정확성을 확인하는 법적 의무만 가지고 있지만 여러분의 이익을 대표하지 않기 때문이다. 중요한 점은 공증이 구매자들이 지불능력이 있는지를 보장하지 않는다는 것이다. 불안하다면 계약서를 변호사에게 확인시켜 보도록 한다.√ 살 때 고려사항 : 매수인도 마찬가지로 공증에 의존하면 안된다. 아무리 안전해 보이는 계약서라 할지라도 우리는 외국인이므로 꼭 변호사 확인을 맡기는것을 추천한다. 그러기 위해서는 충분한 시간을 요청하는 것도 필요하다.
No-Go 7.
이익거래세 Spekulationssteuer 규정을 준수하세요
집이나 아파트를 판매하는 경우 이익거래세를 납부해야 한다. 이 세금은 매매 가격을 결정할 때 고려된다. 이익거래세는 최소 10 년 동안 부동산을 소유하거나 판매 연도 및 직전 2년 동안 스스로 거주한 경우에만 부과되지 않는다.√ 살 때 고려사항 : 독일은 토지대장에 이름을 올리는것(1년이상도 걸림)도 오래걸리고, 여러모로 집을 사는데 긴시간(집방문부터 공증까지 변호사 검토와 은행 대출심사 등 제대로 단계를 거친다면 입주까지 적어도 4-5개월)과 복잡한 과정이 소요된다. (한국처럼 간단히 돈있으면 바로 송금하고 내일 당장 등기 올릴 수 없다는 말임)
본인이 정말 독일의 문화를 누릴수 있고 (같이 놀 친구가 있고, 전시나 공연등 알아서 즐길줄 알거나) 장기적으로 독일에 살것(아이가 있거나 결혼해서 회사취직후 적어도 2년후)으로 결정한 다음에 집구매를 생각해보는 것이 좋다.
생각보다 독일에서 친구사귀는 것이 어려워서 독일생활을 지루하다 느끼고 마음이 떠나는 분들이 많다.
이 글을 읽은 독자분들 중에 독일 부동산 구매에 있어 질문이 있으시면 아래 이메일로 연락주세요. 입지와 건물상태에 따른 간략한 부동산 감정 및 구매 프로세스 등 상담해 드립니다.
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80pi.tistory.com
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