DAY 7. 독일 주택 구매_해외에서 자가로 산다는 만족감

물론 자기만족을 위해 주택을 구매하는 것은 아니지만, 어쩐지 주택을 구매하고 나니 마음이 안정되고 이상하게 자신감이 생기더라는 것이다. 그것은 아마도 누구의 도움없이 스스로 큰일을 해내었다는 성취감 때문 인 것 같다. Baugemeinschaft를 거절하고 나왔을 때, 회사 프로젝트도 바빠지고 해서 한동안 집에 대해 생각하지 않았다. 당시의 집에 만족하다가도 오르는 월세와 추운 집을 몸으로 느끼면서 계산기를 두드리며 지금 집을 사면 현재 내는 월세보다 적은 돈으로 은행에 이자를 내며 내 집 장만 할 수 있겠다 생각했다.

 

이글에서는 집을 구하는 과정과 그 과정속에서의 주의 사항들과 네고할수 있는 방법을 정리해서 같은 일이 반복되지 않게 하고 이것이 독일에서 집을 구매하시는 분들에게 약간의 팁이 될 수 있을 것 같아 내용을 공유하기로 했다.

 

 

집을 구할 당시 상황과 집의 스펙

영주권 x (블루카드 EU소지)

구매가격의 15% 현금보유

1975년도 지어진 건물 (Wohnung), 에너지등급 f

중개수수료 3.75% 이하 건물*

 

*마음의 안정을 위해 중개사가 있는 매물을 선택했고, 중개사가 있는 매물이 주로 건물의 내외부 상태가 괜찮았다. (그래서 개인매물보다 비싸게 측정될지도?

 

 

@pixabay

 

새해가 되면서 다시 마음을 잡고 인터넷사이트immobilienscout24  를 통해 구매할 집을 찾았다. Baugruppe에 있으면서 봤던 집의 스펙들과 자가소유의 기대로 이미 내가 찾고 있는 집들을 사기에는 보유한 현금이 구매금액의 10프로에도 미치지 못했다. 같은 실수를 반복할 수 없지.

 

현실적으로 생각하고, 집을 보는 기준을 낮추자.

 

나에게 중요했던 것은 바닥난방, 옥상층, 방의 개수, 위치, 에너지등급 등이었지만, 오래된 집이라도 고치면서 살자라는 생각으로 현실적인 구매금액을 기준으로 바닥난방과 에너지등급을 포기했다. 같은 방식으로 집을 구하지 못했던 주변의 지인들도 자가주택을 구매하는 데에 성공했다. 예를들면 미래를 생각해서 무리하게 3-Zimmer Wohnung을 찾기 보다는 아직은 혼자 살기 때문에 2-Zimmer Wohnung으로 검색을 달리한다든지 하는 방식으로 말이다. 금액에 구애받지 않는다면 본인이 원하는 최고의 스펙의 건물을 선택하면 되지만, 내가 있는 도시에서는 돈이 있어도 집 구하기가 어렵다는 점과 어떤 집을 사든 완벽하지 않다는 문제가 있다. (아무리 좋은 집을 가봐도 다 각자의 문제들이 있더라..)

 

검색어 내에 들어오는 집들의 Besichtigungstermin요청 메시지를 immobilienscout24를 통해 보냈고 그중 2곳에서 연락이 왔다. 둘 중의 한 곳이 가장 이상적인 금액으로 옥상층, 방의개수, 위치 등이 적합했다. 단지 정원 앞 별도 주차장까지 포함된 가격이라니.. 나는 더없이 만족했다. 개인적으로 집을 볼 때, 창문과 창문이 각각 반대편에 있어 맞통풍이 되는지, 환기가 어려운 방은 없는지를 꼭 확인하는데 이것까지 충족시킨 집이었다.

 

 

(독일) 구매할 주택 방문시 확인할 사항

 

• 집의 위치 : 주변의 도로상황 (화물차가 다니는 도로는 피할 것), 버스 및 전철 정류장과의 거리가 가까우면 좋지만, 가까울수록 동네가 복잡하고 지저분할 수 있음, 회사와의 거리 (부부가 둘 다 일하는 경우 둘 중 한 사람의 직장과는 걸어서 다닐 정도로 가까울 것, 둘 다 차가 있으면 거리는 상관없겠지만..)
• 환기가 잘되는 집인지 확인 : 개인적으로는 맞통풍되는집을 선호하지만 그렇지 않다고 해도 집에 들어갔을때 안좋은냄새가 났다면 환기문제를 의심해봐야 한다.
• 집 앞 시각 및 소음공해요소 피할 것 : 외부 전등, 현관문 앞 센서등(주민들 들어올 때마다 켜지는 등이 집 앞에 있는지), 전광판, 교회(아무리 교인이라 할지라도 인접하면 종소리도 소음이 됨), 공연장 등..
• 수전확인 : 녹물이 나오는지 확인, 싱크아래부분 장을 열어 습하지 않은지 확인해보자. 우리는 모든 물을 틀어놓고 화장실물을 내려보는 수압체크도 했다. 
• 화장실과 욕실에 창문이 있는지 여부 :환기에도 중요하지만, 은행에서 대출받을 때와 추후 주택 판매할 때 플러스 요인 중의 하나가 된다.
• 집 평면도 확인 : 단순한 형태 일수록 좋고, 개인 방은 작아도 거실과 주방이 붙어있는지 확인하자.
• 개인적으로 옥상층을 선호한다 : 집에서 아이들이 뛰는 등의 소음은 내 머리 위에서 들리는 것보다 아래에서 들리는 게 낫기 때문이다.
• 옥상층이라면 최근 지붕공사가 되었는지, 지붕의 상태가 양호한지 확인할 필요가 있다. 독일의 옥상층은 평지붕이 아닌 이상 대부분 지붕으로 둘러싸여 있기 때문에, 50년 가까이 된 집은 지붕공사를 할 시기가 된다. 아직 전체 교체공사를 하지 않았고, 에너지등급이 낮은 집이라면 이 금액을 가지고 중개인 혹은 집주인과 금액조정을 협의할 수 있다. 한 개 층의 바닥면적이 약 200m2 정도의 지붕 전체공사 (고효율 단열재 변경) 라면 견적에 따라 다르지만 고효율 자재를 쓰고 지자체에서 금액지원을 받아  약 15만 유로에서 25만 유로 선(2022년도 기준)에서 공사할 수 있다. 만일 건물 내에 10 가구가 살고 내가 소유하는 집이 그중 1/10의 비율을 차지하고 있다면 1.5만 유로에서 2만 유로를 부담해야 하니 감안하여 네고에 활용하자.    
• 엘리베이터 유무 : 아이가 있는 집이라면 있으면 좋지만, 개인적으로는 선호하지 않는데 그이유는 하우스겔트가 높아지기 때문이다. 350유로 이상의 매달 지불하는 하우스겔트는 너무 많은 것같다. 

 

 

(독일) 집구매 시 주의할 사항

(다음 내용에서는 집선택과 계약까지의 주의사항을 '주의'라고 표기한다.)
한달가량 인터넷으로 집을 찾고 이메일을 보냈고, 첫번째 Besichtigungtermin에서부터 대출승인과 Notar까지 2개월이 걸렸다. 정확히는 7주가 소요되었다. 정말 모든걸 빨리빨리한 결과이다. 

 

집의 내부는 수리가 어느 정도 되어 있어 깔끔했고(주의 1),

집 주변이 조용한 것(주의 2)과

무엇보다 집 내부가 밝고 낮은 에너지등급에 반해 따뜻했다.

처음 집을 본 그날 중개사에게 구매의사를 적극적으로 밝혔다(주의 3).

집을 보고 난 후 1-2주 안에 집 관련 프로토콜 등을 살펴보고(주의 4),

대출은행을 알아보았지만, 대출승인은 2-3주 후에 났고(주의 5)

바로 노타예약(주의 6)을 잡았다.

 

 

주의 1) 수리가 완전히 되어 있다면 의심해봐야 한다. 이전에 살던 사람이 흡연자여서 벽에서 나는 냄새를 감추기 위함이 아닌지, 다른 곳은 충분히 수리가 되었는지 확인이 필요하다. 겉으로 보기엔 깨끗해서 수전등을 확인하기 어려운데, 싱크 아래등을 살펴보고 연결이 잘 되어 있는지 습하지 않은지 볼 수 있다면 좋을 것 같다. (꼼꼼히 확인해도 웬만해서는 발견하기 어렵지만…) 수리가 필요한 곳이 있다면 이것도 금액협상에 사용할 수 있다.

 

주의 2)  집 앞에 작은 도로라도 화물차가 지나가는지 확인하자. 전철이 지나가는 소리도 잘 들어야 하지만, 화물차는 진동을 전달하기 때문에 특별히 주의가 필요한 것 같다. 그리고 창문을 열었을 때 소음이 크지만 닫았을 때 소음이 없어지는 것도 안심할 수는 없다. 독일에서는 여름에 창문을 열어놓고 살기 때문이다..

 

주의 3) 특히 한국사람들이 이 부분에 대해 집요한 것 같은데. 개인적으로도 우리 집을 얻기 위해 여러 번 다른 경쟁자가 없는지 확인 또 확인, 거의 매달리다 시피했다. 굳이 그럴 필요 없다. 오히려 구매의사가 있으면 어느 정도 의사만 밝히고 정확한 것은 문서를 보면서 이야기하고 싶다고 말하면 된다. 중개인이 있는 매물이라면 중개인은 마음에 드는 사람보다 오는 순서대로 구매의사가 있는 사람을 줄 세워 놓는다. 내가 제일 먼저 왔고 제일 먼저 구매의사를 정했다면 내가 1순위가 된다. 개인매물이라 할지라도 독일에서는 많은 사람들에게 보여주지는 않기 때문에 약속에 초대된 사람들 내에서 구매의사를 처음 밝힌 사람에게 1순위를 주고 상세내역을 비교하면서 결정하는 것 같다. 결국엔 가장 먼저 비싸게 팔 수 있는 사람에게 우선권을 줄 것이다. 그래서 너무 터무니없는 네고도 피해야 한다.

 

주의 4) 집 관련 서류들을 살펴보면서 집의 소유자가 명확한지, 하우스겔트가 어떤 명목으로 얼마가 나가는지, 최근 3년 동안의 건물 내 소유주들과의 회의에서 어떤 내용이 오고 갔는지 확인한다. 특히 건물 내 소유주 회의 때 작성되는 프로토콜을 주목할 필요가 있는데, 이때 어떤 공사를 의논했는지 집에 어떤 문제가 있는지 볼 수 있다. 매물에는 이상 없고 다른 집이 문제다라고 이야기해도 회의에 거론된 문제라면 공동의 사건이 된다. 쉽게 넘기지 말고 아직 관련 보고문서가 없다고 하더라도 예상되는 공사를 주변이나 전문가등을 통해서 문의할 필요가 있다.

 

주의 5) 영주권이 없었으므로 일반 은행에서 대출제안을 받지 못했다. 하지만 바우슈파카세에서 유일하게 제안을 받을 수 있었고, Kfw 프로그램(10만 유로)과 함께 구매금액의 약 85%를 대출받았다. 바우슈파카세의 대출개념은 원금을 갚아 나가는 것이 아니라 10-15년 동안 저축하고 그 돈을 만기 때 갚고 나머지금액을 일반 은행대출과 같이 원금상환하는 방식이다. 단점은 10-15년간 저축이라는 개념으로 은행에 돈을 내고 원금이 깎이지 않으니 이자가 줄지 않는다. 우리 상황에는 최선이고 유일한 방법이었다. 당시 빠른 결정 덕분에 저렴한 고정금리를 승인받을 수 있었다.

 

주의 6) 노타 방문 전 계약서류를 미리 주고 각자 내용검토를 한다. 우리는 노타방문까지 며칠 남지 않았고, 무엇보다 빨리 이 과정을 끝내고 싶었기 때문에 노타 예약날을 미루지 않고 2-3일 내에 계약서류를 자체적으로 검토할 수밖에 없었다. 지금생각해도 이건 정말 위험했던 것 같다. 계약서류는 변호사가 검토해서 추가할 내용이나 내용에 문제가 없는지 꼭 확인해야 한다. 다행히 우리 계약서류에는 소유주가 명확해서 큰 문제가 없었지만, 진행 중인 재판으로 인해 아직 토지등록부에 이름이 올라가지 않은 사례도 주변에 있다. 특히 신축건물에 건설사와의 이런 문제가 많다. 또한 계약서류 내 주로 첫 문장에 ‚독일어로 소통하는데 전혀 문제가 없고 하기의 내용을 전부 명확히 했다.‘라고 나오는데 아무리 독일어를 잘한다고 하더라도 우리는 외국인이 기 때문에 한국임임을 명시해야 한다고 한다.      

 

 

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(독일) 집구매 시 네고하기

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일단 처음부터 네고하겠다는 이야기보다 금액조정은 가능한지 여부를 묻는게 좋은것 같다. 현장에서는 자세한 이야기는 서류를 보면서 하고 싶다고 하고, 집을 보면서 수리할곳이 없는지 꼼꼼히 확인하면서 어떤곳이 수리되어야 하는지 이야기 하는 것이 좋다. 그래야 이런이런곳을 수리하려면 얼마정도가 필요하다 라는 근거를 가질수가 있기 때문이고 나중에 금액협상할때 이미 운을 떼어놓은것에 대해 말하기도 쉽다. (화장실과 욕실이 수선되어야 하는지 창문이 교체되어야 하지 않는지 등등 체크하고 집에와서 관련 견적을 인터넷이나 전문가를 통해 대략 산정한다.)

 

우리집의 경우는 마지막에 가까스로 구매금액의 10프로 네고를 요청했으나, 관련보고서도 아직 나와있지 않은 상황으로 정확히 근거를 댈수가 없어 중개사쪽에서 제안한 금액으로 최종협상했다. 10프로 네고는 진짜 큰 금액이고 구매기회를 잃을수도 있기때문에 조심해야 한다.

 

이전에 올라왔던 매물인지 여부도 중요하다. 한동안 게제되었다가 사는사람이 없어 다시 재게시하는 경우가 있는데, 이때 유일하게 관심을 보이는 것이라면 협상의 가능성이 더 높아질 것이다.