DAY 4. 독일 주택 적금_Bausparvertrag

이 글을 작성하고 바우슈파콘토에 월175유로 저축상품을 가입했지만, 저금리에 급여상승률이 높아지거나 곧 주택을 구입할 예정이면 불필요할 것 같다. 어쨌든 매달 저축하는 금액으로 만기후 낮은 금리(1,5% 이하, 현재 독일 대출금리 3-4%) 로 대출받을수 있다는 장점이 있지만, 급여기준을 만족하지 못해서 정부지원금을 받지 못하게 되었기 때문이다. 학생이나 사회초년생이라면 어느정도 혜택을 받을 수 있을것 같다. 19.01.2023

 

우연히 독일의 주택 적금계좌가 있다는 것을 알게 된지 약 반년 정도 된 것같다. 용어에 대한 정확한 개념이해가 되지 않아 Bausparvertrag에 관한 내용을 대략적으로 베를린 리포트에 있는 글들을 통해 생각을 정리하게 되었고, 올해 독일 브랜드평가 1위 (Focus Bausparkassen 부분)를 한 'Wüstenrot'의 상품들의 내용을 요약, 비교해 보았다. 

 

 

@픽사베이

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Bausparvertrag

주택 신축 및 구매 시

저렴한 확정이자로 상품에 따라

주택 구입가격의 100%까지 대출해주는

적금 및 예금통장

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관련해 두가지 의견이 있다.

 

1. 일단 목돈 만들기 좋다. 제한 소득 이내의 신청자로 지원금을 받을 수 있다면, 이득이다. (대출 중간중간에 바우슈파를 통해 목돈 만들어 중도상환 가능, 대출기간 단축가능)

2. 수수료 및 월별 유지비용 등을 환산하면, 오히려 손해이다. 

 

 

 

실제로 그런지 비교해보자.

 

 

※ 금액비교 (24만유로 목표) : 12만유로 일반적으로 모아서 12만유로 대출 받기 vs. 바우슈파콘토 이용하여 대출하기 

	차곡차곡 내통장에 저금+일반대출	바우슈파콘토 적금 + 대출
동일조건 설정 (12만유로 저금, 12만유로 대출 총 24만유로 목표 매달 1,000유로씩 저금, 대출시 같은 이자율 적용 1.6%)	120,000 유로 + 120,000 유로 (저금하는 기간을 10년으로 산정하여 10년후에 대출받아서 주택구입)	120,000 + 120,000 유로 (저금하는 기간 동시에 대출 가능, 저금하는 기간이 적을경우 저금+대출상환진행, 월 2,160유로)
대출이자 (이자포함 월 상환금액)	월 160 유로 (1,160 유로)	월 160 유로 (1,160 유로)
수수료	-	취득수수료 2,400 유로 (콘토 종료시 1회)
정부지원금	-	총 1,750 유로 (최대 연 175유로 산정)
최종 금액 (이자비용 제외)	240,000 유로	최소 239,350 유로

*예금이자(0.01%)는 무시한다.

*당연히 기본 일반 대출의 금리가 1.6%가 낮을시 이익이지만, 일단 12만유로가 있어야하고 모은 후에 주택구입이 가능하다는 것이 함정. 혹은 일반대출과 바우슈파콘토 이용하는 방법. 만일 바우슈파콘토 역시 동시에 대출이 어렵다면, 확정금리로 일정 금액을 일단 은행에서 대출 받고, 동시에 바우슈파콘토를 이용해 나머지 금액에 대한 대출은 담보로 대출 가능. (결국 바우슈파콘토로 수렴) 

 

 

보통 금융권이나 부동산 업체 측에서 권유하는 Eigenkapital 비율은 부동산 가격의 40% 정도이지만, 방 3개 보눙을 구한다고 했을때 40만유로를 넘는 금액을 지불해야 하는데 16만유로 (2억 2천만원 가량)의 돈을 사회 초년생이 한번에 낼수 있기란 상상 할수 없는 일일 것이다. 게다가 최근 판데미상황 속에서 주택에 대한 요구가 높아지고 있으며, 지난 그리스의 파산과 이탈리아 경제 난등으로 인해 각 유럽의 나라에서 독일로 이민을 오고 있는 이유로 주택가격이 높아지고 있다. 안정적인 삶과 장기적인 경제 흐름 및 부동상 가격의 상향세로 봤을때, 주택을 구입하는 것은 피할 수 없는 일이 되었다. 심지어 함부르크에서는 환경적인 측면에서 개인주택을 더이상 짓지 못한다. 

 

= 독일 주택가격 상승은 필연적

이에 따라 주택을 구입했을때, 일반은행에서 15년 이자 확정을 받아 저금리로 대출을 받았다 하더라도 그 이후의 잔여 대출금에 대한 원금 상환 능력까지 확인이 필요하다고 한다. (기본적으로 이후의 대출금은 추가로 대출받는다고 생각하지만, 독일에서는 15년이후의 나이가 되었을때도 똑같이 상환이 가능한지를 철저히 따진다고 한다. 예를들어 연금생활자가 되었는데도 일할때 처럼 대출금을 갚기 어려운 상황이 될 수 있기 때문이다) 이에, 은행은 Bausparvertrag 을 이용해 일정금액 넣어 놓는 금액으로 15년뒤 원금상환 능력 근거 만든다고 한다. 결국 일반은행 이자 및 원금상환과 함께 추가로 바우슈파콘토 계약을 해서 대출이 진행된다고 한다.

 

=  일반대출 받는다고해도 결국 바우슈파콘토로 종결

 

(추후 대출금액이 모자를 시, 바우슈파콘토의 납부금액을 추가로 할증시켜 전액 대출 받을 수 있는지 확인필요, 중도 계약금액 변경 등)

 

 

@픽사베이

< Wüstenrot Bausparvertrag 의 종류 >

 

• Start-Wohnsparen (Bausparen Kompakt)

10,000 유로 이상 예금식 저축

집 현대화하거나 개조하고 싶은데 계획이 없을 때 재정적 준비

특별지불 및 특별상환 자유로움

유연한 부분 금액 지불

대출이자 1,75% / 예금이자 0,20% / 불입금 목표금액의 5% / 취득수수료 1%, 저축단계에 연간 계좌수수료 15 유로

 

 

• Eigenheim-Wohnsparen (Wohnsparen Premium)

일반적인 Bausparvertrag : 주택신축 및 구입

부동산 모기지 대출가치의 100%까지도 대출가능

10만유로 이상 선택 시 대출이자 감소

특별상환 자유로움

대출이자 1,50% oder 2,25% (이자할인 0,25% ab 100.000 EUR Bausparsumme) / 예금이자 0,01% / 불입금 목표금액의 5% / 취득수수료 1%, 저축단계에 연간 계좌수수료 15 유로, Variantenpreis 0,05%

 

 

• Großvolumen-Wohnsparen (Wohnsparen Spezial)

25만 유로이상

가능한 대출 가치의 100 %까지 융자

간단하고 투명한 제안 (단 한 번의 수수료)

주택 융자 및 저축 금액의 4.5 ‰에서 8 ‰ 사이의 월 상환 기여도를 개인 선택

특별 지불 및 특별 상환 자유로움

대출이자 1,60% / 예금이자 0,01% / 불입금 목표금액의 5% / 취득수수료 1%

 

 

• 이외에도 자녀를 위한 주택적금, 주택 리노베이션을 위한 적금, 0,01% 이율의 적금 상품 등 이 있다.

세금환급 위해 꼭 은행에 Freistellungsauftrag 서류 제출할 것

 

 

 

< 정부로부터 받을수 있는 지원금 >

정부지원금은 세가지로 분류되어 받을 수 있는데,

 

 

1. 회사로 부터 받는 지원금 (대상자 과세소득 17,900유로 이하)  

 

2. 주택건설 지원금(Wohnungsbauprämie) : 소득한도 독신자 과세소득 35,000유로 / 기혼자 70,000유로

 

 

• 주거용으로 사용되는 주택적금 (주택외로 사용되었을때는 지원금 반환되어야함)
• 주거용으로 적금 사용했을 시에만 주택건설 지원금(Wohnungsbauprämie) 수령 (2009년 이후 신청자는 7년 약정 조건 조항 적용 x, 주택에 적금이 사용될때까지 지원금 수령가능)
• 2021년 신규 : 보조금 대상자 주택저축금액의 최대 10% 지원금 추가 (최대 연간140유로 지원금), 지원금 지급 소득한도기준 상향
• 독신자는 최대 연간 700 유로, 기혼 및 등록 파트너는 최대 연간 1,400 유로를 저축 시, 이에 10%지원금 지급 (독신자 연간70유로, 기혼 140유로)
• 25세 미만 만료일인 7 년 후에는 저축금액을 주택구입 외의 목적으로도 이용가능
• 지원금 신청은 신청 다음해 2년 말까지 신청서 제출해야함 (2021 년 주택 건설 지원금 신청은 늦어도 2023 년 12 월 30 일까지 제출필수)
• 지원금 신청 : 월급명세서(Jahreskontoauszug)와 Wüstenrot 의 신청서(Antrag auf Wohnungsbauprämie) 당사 제출

 

3. Wohnriester 주택 융자 및 저축 계약 : 위 두가지 해당 안될 때 (세금환급 된다는 식임)

 

• 주정부가 지원하는 노후 조항의 도움을 받아 부동산 신축 및 구입을 지원하는 상품
• 계약자 1인당 기본 연간 수당 최대 175 유로 (2018.01.01부터, 최대 연간 2,100유로 납입시, 납입금액의 4% 지원)
• 아동 1 인당 연간 아동 수당 300 유로, 2008 년 이전 출생 아동의 경우 185 유로
• 첫 번째 연도에 아직 25 세가 되지 않은 계약자에게 200 유로의 일회성 보너스
• 세금 환급 특별 비용(Sonderausgaben)으로 청구가능

 

(근데 동시에 보눙스바우프래미와 본리스터 둘다 받을수는 없나?)

 

 

@픽사베이

 

 

초반에 원금 및 이자 많은 갚는 것으로 계약한다. 나이 들어서는 적은 금액만 내도 좋도록 구성해야 연금생활시 주택을 팔아야 하거나 담보로 주택이 은행에 넘어가지 않으니 젊을때 벌어서 되도록 빨리 갚자!

 

정리) 

	Kompakt	Premium	Spezial
기본목표금액	1만유로 이상	10만유로 이상	25만유로 이상
저축기간동안 매달 저축금액	최소 매달 42유로 (목표금액의 5%)	최소 매달 420유로 (목표금액의 5%)	최소 매달 1,042유로 (목표금액의 5%)
예금이자 (%)	0,2	0,01	0,01
대출이자 (%)	1,73	1,50 - 2,25	1,60
추가수수료	연간 계좌수수료 : 저축단계에 15 유로 취득수수료 : 최소 100유로 (전체 금액의 1%)	연간 계좌수수료 : 저축단계에 15 유로 취득수수료 : 최소 1,000유로 (전체 금액의 1%)  Variantenpreis 0,05%	취득수수료 : 최소 2,500유로 (전체 금액의 1%)

 

 

 

 

어떤집을 사야할까?

보눙 (다세대) vs. 하우스 (개인주택)

 

• 보눙 : 유지위한 보험금 등
• 하우스 : 세금 및 네벤코스텐 더 많이 지출, 수리할때도 다른 집과 상의 할 수 없어 불리, 하우스에 대한 구입 및 신축 규제가 전반적으로 확산될 예정이므로 수요가 많아져 보눙보다 금액 상승의 여지 높음.
• 경매이용: Amtsgericht 사이트를 통해 경매, 매각되는 개인주택 혹은 시에서 운영하던 주택 등

 

슈투트가르트 지역 경매관련 사이트 (공부해서 투자하자! 싸다고 들이대지 말자!)

 

www.zvg.com/baden-wuerttemberg/stuttgart/index.html

 

 

개인경매가 아닌 경우 10%의 Anzahlung이 있어야 입찰에 참가, 은행에서 지불보증 수표를 발행해 줌 (주거래 은행의 신용도를 미리 높여 놓아야 함)

 

Finanzierungberater 건당 200-400유로 수수료, 집구매 후 세금공제 가능

 

 

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참고 :

 

Wüstenrot

www.wuestenrot.de/de/startseite/index.html